楼市新政怎么看?三大篇精准解读


【信息时间:2015-05-25 12:36  阅读次数:【我要打印】【关闭】

让利于民 让利于企 给力市场发展

——《抚州市人民政府办公室关于促进中心城区房地产市场平稳健康发展的实施意见》解读

5月21日,我市正式出台了《抚州市人民政府办公室关于促进中心城区房地产市场平稳健康发展的实施意见》,给房地产业发展注入了一针强心剂。这一楼市新政的出台,将会给市中心城区房地产市场带来新的生机和活力,进一步促进个人住房消费,稳定市场健康平稳发展,这是市委、市政府让利于民、让利于企业、稳增长促发展的重要举措。

金融政策篇

楼市新政中,在金融政策方面,主要是力促央行关于降低首套房和二套房贷款首付比例等政策的落地实施。集中体现在三个方面:一是二套房贷首付比例降至四成。之前我市二套房首付比例为6成,入市门槛有些偏高。从购房者的角度来讲,首付比例降低,可以极大地缓解资金压力,带来改善性购房需求的积极释放。以一套100平方米的房子为例,按5000元的均价计算,总价50万元,以前买二套房首付要30万元,而现在首付只要20万元,这样可以让更多想改善居住条件的人群,提前实现购房计划。二是对于使用公积金购买首套普通自住房者,最低首付20%。只要购房者购买144平方米以下首套房,就可以享受公积金最低首付两成的政策。三是贷款利率的优惠政策。央行自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。因此,此番基准利率的降低对于一些想要买房的个人和家庭来说,月供少了,总利息也减了,直接减小了购房者房贷压力。比如买房时商业贷款50万元,贷款期限20年,利用等额本息还款法,降息后每月月供减少约71元,20年下来共省下1.7万元左右。

个人消费篇

楼市新政最大的亮点就在于本着让利于民的原则,鼓励个人住房消费,这其中推行了一系列的优惠政策,打出了一套含金量十足的组合拳:

一是加大公积金对购房的支持力度。这次的楼市新政进一步放宽了公积金的贷款门槛,使得公积金沉淀资金得到更加充分的释放。公积金个人住房贷款最高额度原来的每户30万元提高到50万元。取消了再次购建自住房公积金贷款需间隔5年的限制;购房可同时提取使用父母、子女的住房公积金;提高了公积金还租提取的最高额度,市中心城区每户每年由7200元提高到9600元,同时不再限不足额度,但不超过最高额度。

二是推进财政补贴政策。此次楼市新政中,进一步放宽了普通商品住房标准,明确规定住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米(含144平方米)以下的住房属于普通商品住房,并且结合抚州市的实际,取消了普通商品住房的价格限制,使得个人购买商品房的空间更大,覆盖面更广,自由度更宽。特别是对个人购买普通商品住房,给予财政补贴。购房人正常缴纳契税后,依据《商品房买卖合同》、房屋产权证和完税凭证向同级房管部门提出申请,经房管部门审核后,由财政统一给予50%的补贴,让购房人得到实实在在的优惠。比如之前如果买一套100平方米50万元总价的商品房,首套房要缴纳2个百分点1万元的契税,新政出台后可以得到缴纳契税一半的补贴,可以少花5000元。如果是同样的二套房,之前要缴纳4个百分点2万元的契税,新政出台后可以少花1万元。

三是大幅降低了二手房交易门槛。国家的“3·30”新政规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而这次我市的楼市新政在国家实行“5改2”政策的基础上,进一步缩短了二手房交易时间,将个人购买房屋时间由房产证上注明时间调整为商品房买卖合同签订时间。一般来说,从购房合同签订到交房再到办证,至少要2年左右的时间,这一政策的出台,也就意味着普通商品房只要办了房产证,基本上就能达到两年的时限要求,可以直接上市交易,可以免缴5%的营业税。这就意味着如果一套50万元的商品房转让,可以少花2.5万元的营业税,大大降低了交易成本。

四是进一步提高棚户区改造的货币化、市场化安置补偿标准。在落实原有的评估补偿标准和奖励费、补助费基础上,走出市场化安置的新路子,对在市中心城区购买商品房的安置户,再给予被征收房屋市场评估价10%(不含装修)的购房补贴。中心城区棚户区改造,100平方米的老房子,在楼市新政出台之后签订拆迁安置协议,再到市场上买一套商品房,按市场评估价3600元来计算,可以得到3.6万元的购房补贴。同时,如果他买的房子成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋还可以免征契税;购房成交价格超过货币补偿的,对差额部分按规定征收契税。

发展环境篇

这次的楼市新政,在推行简政放权、优化发展环境、规范市场行为等方面,均出台了操作性强的措施,必将对房地产市场发展起到积极的推动作用。

金融服务会明显增强。新政要求各商业银行加大住房项目开发贷款、土地抵押贷款的资金规模,特别是将房地产企业按揭贷款保证金比例由原来的10%调整为5%,可以有效地缓解了开发企业的资金压力。

规费征缴时限会明显放宽。房地产开发项目建设规费采取分期缴纳的方式,在报建与验收时各缴纳50%。调整了维修资金归集的时间和缴纳方式。首期住宅专项维修资金由业主在办理房屋入住手续前存入住宅专项维修资金专户,凭专项维修资金缴款凭证到开发企业办理交房手续。对未办理入住手续的房屋和存量房的房屋维修资金实行缓缴,在办理退还房屋质量保修金时由开发企业垫缴。

商品住房户型结构会明显理性。对已报建尚未开工的项目,房地产开发企业可以根据市场需求情况,开发企业在不影响项目容积率和平面布局的基础上,可以调整商品住房套型结构。

政务服务环境会明显优化。新政要求对没有正式文件及不符合国家有关规定的各种收费项目一律取消;简化了施工许可手续的办理程序;进一步完善了“税费一体化”工作方式,明确了受理和办结时限;供电设施安装工程,按“三不指定”原则(即不指定设计单位、不指定供货单位、不指定施工单位)进行。

资源配置会更加科学。新政的出台,使得政府在土地挂牌出让方面更加理性,在充分论证市场供求关系的基础上,科学掌控土地出让的节奏。落实净地出让要求,积极消除企业开发障碍,加快已出让土地的周边配套设施建设,使企业在开发期限内得到收益,真正达到“开发一块,繁荣一片”的效果。(来源:抚州日报)


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